Duurzaamheidsdilemma

Interview over out of the box denken met Coert Zachariasse

'Je moet elkaar toestaan om out of the box te denken'

Het lijkt logisch dat die details die een gebouw duurzaam maken het eerste sneuvelen als de begroting uit zijn voegen barst. Voor Coert Zachariasse is het precies omgekeerd. "Duurzaamheid is een investering die iets oplevert. Als je circulair bouwt gebruik je materialen die gerecycled of terug kunnen naar de natuur, bestaat het ontwerp uit verbindingen die weer los gemaakt kunnen worden, maak je gebruik van duurzame energie, op een sociaal acceptabele manier en bevorder je de biodiversiteit. Als je dat doet, kijk je anders naar zaken als businessmodellen, supply chain en restwaarde. Je moet elkaar toestaan om out of the box te denken."

Wat is de grootste uitdaging in cradle to cradle bouwen?

"Die ligt vooral op het juridische en financiële vlak. Op zich is het bouwen van duurzaam vastgoed niet ingewikkeld. De techniek is er gewoon. Maar soms moet je onverwachte weerstanden overwinnen. Op het Schiphol Trade Park wilden we een groot logistiek pand neerzetten. Er was alleen geen stroom beschikbaar. Door de grote vraag naar stroom heeft het elektriciteitsnet daar zijn maximale capaciteit bereikt. Daarop besloten we zelfvoorzienend te worden. Met zonnepanelen wek je in de zomer drie keer meer stroom op dan je nodig hebt maar in de winter red je het niet met de opbrengst. Batterijen kunnen dat maar  beperkt oplossen. We hebben met zeven omringende panden die wel een stroomaansluiting hebben een virtueel stroomnet aangelegd. Wij sturen stroom naar hen als we overcapaciteit hebben. Zij delen met ons hun stroom als ze niet de volle capaciteit nodig hebben. Om dat plan te realiseren was niet eenvoudig. Alleen al het traject om een ontheffing van de Energiewet te krijgen is een juridisch steekspel waarbij je je door pakken papier heen moet worstelen. En omdat je een pand bouwt dat niet is aangesloten op het elektriciteitsnet worden mensen onrustig. Je hebt het wel over een gebouw met een waarde van honderd miljoen."

Wanneer wordt duurzaamheid een dilemma bij de ontwikkeling van cradle to cradle vastgoed?

"Aan het begin van een project kan je nog niet overal een prijs op plakken. Dan kan het gebeuren dat er niet genoeg geld is voor alles wat je voorstelt in een ontwerp. Als je aan de kostenkant een grens bereikt, kan je misschien op een andere wijze dezelfde waarde creëren. Bijvoorbeeld door voor een ander materiaal te kiezen of een slimmer ontwerp. In de bouwwereld is de gangbare werkwijze om een bestek te maken en te zeggen: dit moet je maken tegen de laagste prijs. Wij zeggen: dit is ons budget. Geef ons de beste oplossing. Je moet steeds pushen. Bezieling is belangrijk. Ook financial engineering kan een handje helpen. Voor een project in Duitsland hebben we bedacht dat de stroom van de zonnepanelen op het dak gratis naar de huurders gaat. De huur is daardoor wel hoger. Normaal verhuren we het dak aan een exploitant van zonnepanelen. Dat we die extra inkomsten nu in een enkele geldstroom via de huurders laten lopen maakt het pand voor investeerders aantrekkelijker. Dat maakt het makkelijker om extra ruimte in het budget te krijgen."

Heb je ook wel eens met greenwashing te maken?

"Ongetwijfeld. Het is vrij makkelijk om te beweren dat iets duurzaam is. Bijvoorbeeld potloden van hergebruikt plastic. Het idee is goed maar als je ze slijpt heb je opnieuw afval. We zijn nog steeds aan het ontwikkelen wat duurzaamheid is. Toen ik twintig jaar geleden voor het eerst begon met circulair bouwen lag de focus vooral op modulaire constructies zodat je een gebouw weer uit elkaar kan halen. Dat is beter dan slopen maar vergt nog steeds een grote inspanning. Tegenwoordig kijken we veel meer naar het interieur. Als je dat flexibel maakt kan een gebouw meerdere functies hebben en kun je het veel langer gebruiken. Een Amsterdams grachtenpand is er een goed voorbeeld van. Dat was in de zeventiende eeuw een pakhuis. Nu is het een hotel."

Coert Zacchariasse spreekt op de Accountantsdag

Coert Zachariasse spreekt op de Accountantsdag op donderdag 23 november verder over duurzame dilemma's in de praktijk.