Accountants waarschuwen vastgoedsector voor onvermijdelijk keerpunt

2017 was een uitstekend jaar voor het Nederlands vastgoed. Bij elk vastgoedevenement leidt dit tot de vraag waar de sector zich bevindt. Heeft zij geleerd van de vorige crisis en is er voldoende weerstand opgebouwd voor het volgende keerpunt in de cyclus? Juist daarom is het voor vastgoedondernemingen van belang om een goed doortimmerde lange termijn visie en strategie te hanteren, waarin ook rekening wordt gehouden met tegenvallers en negatieve scenario’s. Dat stelt de beroepsorganisatie van accountants NBA in het tweede rapport over de vastgoedsector Keerpunt nabij. Dit rapport verschijnt tegelijk met de vastgoedbeurs Provada die deze week wordt gehouden in de RAI in Amsterdam.

De sector bevindt zich al ver in de cyclus

Sinds het uitbrengen van het eerste rapport over de vastgoedsector 'Zeg waar het op staat' is veel veranderd: er is sprake van recordbeleggingen in vastgoed, huren en waardes stijgen, in bepaalde onderdelen van de sector is zelfs sprake van te weinig aanbod en ook de banken en andere financiers doen weer volop mee.

Hoewel de vastgoedsector normaliter gekenmerkt wordt door een cyclische beweging van hoogte- en dieptepunten, doet de opgaande trend zich al enige jaren voort. Dit leidt onvermijdelijk tot de vraag wanneer het volgende keerpunt wordt bereikt, want niet alle problemen in de sector zijn opgelost: er is nog steeds sprake van hoge transactiewaarden, een ondoorzichtige markt, grote financieringsrisico's, potentieel hoge rendementen en grote verliezen, forse geldstromen en subjectieve waarderingen met een grote mate van schattingsonzekerheid. Hierin is in vergelijking met 2011 slechts in beperkte mate verandering opgetreden. De sector doet er goed aan om lering te trekken uit de vorige vastgoedcrisis en te zorgen voor voldoende vermogen. Daarnaast verdienen nu innovatie en cybersecurity de aandacht in de sector, mede in het kader van wereldwijd gemaakte afspraken op het gebied van CO2-reductie en klimaat. De toenemende trend om zoveel mogelijk vastgoeddiensten aan derden uit te besteden heeft als effect dat hiermee ook het risico op mogelijke fraude stijgt.

Structurele bouw- en woningvisie nodig

In Nederland bestaat een tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen, vooral in de grote en middelgrote steden. Dit zorgt voor excessief stijgende koop- en huurprijzen. De markt raakt als het ware op slot. Dit effect wordt verstrekt doordat steeds meer vastgoedbeleggers zich op de woningmarkt begeven, aangetrokken door de stijgende prijzen. Wonen krijgt daardoor steeds meer de status van beleggen. Zodra vraag en aanbod in evenwicht komen zullen irreële prijzen verdampen. Vastgoedbeleggers, woningbezitters en financiers zullen hier nadelige gevolgen van ondervinden.

Er ontstaat zo een dubbel beeld: Het aanblijven van tekorten leidt tot behoud van het huidige prijsniveau, het oplossen ervan kan juist leiden tot (substantiële) waardedaling. Dit effect wordt versterkt zodra de rente gaat oplopen. De eerste signalen hiervan doen zich al voor.